내 집 리모델링 전 반드시 알아야 할 건축법 핵심 조항

집 리모델링을 준비할 때, 설계와 인테리어만큼 중요한 것이 바로 건축법입니다.
잘못하면 공사 중단이나 과태료, 심지어 철거 명령까지 받을 수 있으니
꼭 알아야 할 핵심 조항과 실제 적용 사례를 쉽고 자세하게 정리합니다.

1. 리모델링의 개념과 범위, 그리고 대수선

◼ 리모델링, 대수선, 증축의 차이부터 이해하세요

- 리모델링은 집의 노후화 방지나 기능 향상을 위해 대수선 또는 일부 증축을 하는 것을 말합니다.
- 대수선은 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 주요 구조부를 고치거나 바꾸는 작업입니다.
- 증축은 건물의 바닥면적을 늘리는 것이고, 리모델링은 주로 준공 후 15년 이상 된 공동주택에서 많이 진행됩니다.
- 내력벽을 철거해 세대를 합치는 행위는 원칙적으로 금지되어 있습니다.

◼ 사례
"아파트 내력벽을 허물고 두 세대를 합치려다, 허가 없이 진행해 공사 중단과 벌금을 받은 사례가 있습니다. 반드시 구조 변경 전 허가 여부를 확인해야 합니다."

- 리모델링은 단순 인테리어가 아니라, 법적으로 정해진 범위와 절차를 따라야 합니다.

2. 증축·수직증축·세대수 증가 기준

◼ 증축은 면적·층수·세대수 모두 제한이 있습니다

- 증축은 세대당 전용면적 기준으로 85㎡ 미만은 40% 이내, 85㎡ 이상은 30% 이내까지만 가능합니다.
- 세대수는 기존 세대수의 15% 이내에서만 늘릴 수 있고, 수직증축(층 올리기)은 14층 이하 건물은 최대 2개층, 15층 이상은 3개층 이내로 제한됩니다.
- 증축 시에는 반드시 구조안전진단을 받아야 하며, 안전진단에서 부적합 판정을 받으면 재건축만 가능합니다.

◼ 사례
"20년 된 아파트에서 수직증축 리모델링을 추진할 때, 구조안전진단에서 B등급 이상을 받아야만 층수를 올릴 수 있었습니다."

- 증축과 세대수 증가는 반드시 법적 기준을 확인하고, 안전진단 결과에 따라 진행해야 합니다.

3. 리모델링 추진 동의 비율과 허가 절차

◼ 입주민 동의 없이는 절대 불가, 동의율 기준 확인

- 리모델링은 주택단지 전체를 할 경우, 전체 구분소유자와 의결권의 75% 이상, 각 동별로는 50% 이상 동의가 필요합니다.
- 동별 리모델링은 해당 동 구분소유자와 의결권의 75% 이상 동의가 있어야 합니다.
- 동의서는 공사기간, 공사방법, 비용 분담 명세 등이 포함되어야 하며, 서류를 구청에 제출해 허가를 받아야 합니다.
- 30세대 이상 세대수가 증가하는 경우에는 별도의 사업계획 승인 절차도 필요합니다.

◼ 사례
"한 아파트 단지는 전체 리모델링 추진 시 동의율이 70%에 그쳐, 결국 사업이 무산된 사례가 있습니다. 동의율 확보가 가장 큰 관문입니다."

- 리모델링 추진 전, 반드시 동의율 기준과 서류 준비를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

4. 리모델링 허용 범위와 금지 사항

◼ 내력벽 철거, 복리시설 분양 등은 제한됩니다

- 리모델링은 주택단지별 또는 동별로 진행해야 하며, 복리시설을 분양 목적으로 증축하는 것은 허용되지 않습니다.
- 1층을 필로티 구조(기둥만 남기고 비워두는 구조)로 바꾸는 경우에도, 허용 범위를 초과해 증축할 수 없습니다.
- 내력벽 철거로 세대를 합치는 행위, 사용검사 후 10년 미만 복리시설 리모델링 등은 금지됩니다.
- 증축은 기존 건축물 연면적의 10% 이내에서만 가능하며, 구조안전에 지장이 없어야 합니다.

◼ 사례
"내력벽을 철거해 세대를 합치려다, 구조안전 문제로 허가가 거부된 사례가 있습니다. 반드시 전문가 상담과 구조진단이 필요합니다."

- 리모델링 허용 범위와 금지 사항을 미리 파악해, 불필요한 비용과 분쟁을 예방하세요.

5. 안전진단, 에너지 효율, 기타 실무 체크포인트

◼ 안전, 에너지, 환경 기준도 꼼꼼히 챙기세요

- 리모델링을 위해서는 반드시 구조 안전진단을 받아야 하며, 수직증축은 B등급 이상, 수평증축은 C등급 이상이 필요합니다.
- 에너지 효율, 단열, 방수, 소방 등 다양한 기준을 동시에 충족해야 하며, 지방자치단체별로 추가 규정이 있을 수 있습니다.
- 건축법, 주택법, 도시계획법 등 다양한 법령을 함께 검토해야 하며, 각 단계별로 전문가 상담이 매우 중요합니다.

◼ 사례
"리모델링 설계 단계에서 에너지 효율 기준을 충족하지 못해, 설계를 다시 해야 했던 사례가 있습니다. 법적 기준을 미리 확인해야 시간과 비용을 아낄 수 있습니다."

- 안전, 에너지, 환경 기준을 모두 챙겨야 리모델링이 원활하게 진행됩니다.

Q & A

◼ Q. 리모델링과 재건축, 무엇이 다르나요?
- 리모델링은 기존 건물의 구조를 보강하거나 일부 증축하는 것이고, 재건축은 기존 건물을 철거하고 새로 짓는 것입니다.

◼ Q. 리모델링 추진 시 가장 많이 실수하는 부분은?
- 동의율 미달, 내력벽 철거 등 허용 범위 초과, 안전진단 미흡 등이 대표적입니다.

◼ Q. 리모델링 허가 절차는 복잡한가요?
- 동의서 준비, 안전진단, 설계, 인허가 등 여러 단계가 필요하며, 전문가와 함께 꼼꼼히 준비하는 것이 좋습니다.

결 론

리모델링은 집의 가치를 높이는 좋은 방법이지만, 건축법 핵심 조항과 절차를 반드시 숙지해야

안전하고 성공적인 결과를 얻을 수 있습니다.
전문가 상담과 꼼꼼한 준비로, 내 집 리모델링을 현명하게 시작해보세요.

知法守法(지법수법)
법을 알고 지키는 것이, 내 집 리모델링 성공의 첫걸음입니다.

태그

리모델링, 건축법, 내력벽, 증축, 대수선, 안전진단, 동의율, 허가절차, 주택법, 지법수법

 

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